אנא שימו לב – אין באמור כאן שום המלצה להשקיע בנדל"ן, שוק ההון, נכסים דיגיטליים או כל אפיק שהוא. משתפת אך ורק מנסיוני האישי מתהליך הלמידה והמחקר שלי. אנא למדו היטב את הנושא או היעזרו בבעלי מקצוע לפני קבלת החלטות להשקיע.
למה חשוב להגדיר מטרה להשקעה שלנו?
פעמים רבות אני נתקלת בשאלת "מה עדיף?" או "מהי ההשקעה הכי טובה?" והתשובה היא שאין באמת תשובה אוניברסלית לשאלות האלה כיוון שההשקעה העדיפה והנכונה ביותר תלויה במשקיע עצמו ובמטרות שהוא שואף להשיג. השקעה מסויימת יכולה להיות נפלאה לאדם אחד ופחות טובה לאדם אחר כיוון שלכל אחד מהם יש מטרות שונות וקריטריונים שונים לבחירת ההשקעה שלהם. כך שכמו שלא תתחילו לנסוע בלי להגדיר את יעד הנסיעה שלכם, כך גם השלב הראשון שכל אחד ששוקל השקעה צריך לעשות הוא הגדרת המטרה שאליה הוא מכוון להגיע.
בגדול ניתן לאמר שיש שתי סוגים של מטרות שלרב נכוון לאחת מהן:
1. הגדלת ההון העצמי (עליית ערך)
2. יצירת תזרים / תשואה על ההון העצמי (תזרים)
* לעיתים ננסה לשלב, אך תמיד תהיה העדפה מסויימת לאחת מהמטרות.
הגדלת הון עצמי
הון עצמי הוא הכסף העומד לרשותנו ואיתו אנו יכולים להשקיע, לצרוך או לבזבז. מדובר בכסף שצברנו מכל מקור שהוא – חסכון, ירושה, מתנה, רווחים מהשקעות קודמות וכו'. לפעמים נחשיב גם כספים שאנו יכולים ללוות, בתור הון עצמי שעומד לרשותנו, אך במקרה כזה יש לקחת בחישוב את עלות הכסף וגם לשקלל את מועד החזרת ההלוואה הנדרש כחלק מהשיקולים בבחירת השקעה שנעשה. אם למשל נידרש להחזיר את הכסף בתוך 3 שנים, לא מומלץ לבצע השקעה שייקח 5 שנים לקבל ממנה תשואה.
כאשר המטרה המוצהרת של השקעה שנבצע היא הגדלת ההון העצמי, אנו מכוונים לכך שבתום ההשקעה יהיה ברשותנו יותר כסף ממה שהיה לנו כשנכנסנו אליה.
מה הדגשים שלנו כאשר המטרה היא הגדלת הון?
1. תזרים – אנחנו מצפים להנות מההשקעה שלנו רק בסוף התקופה. לכן במהלך זמן ההשקעה אין לנו בעיה עם תזרים אפסי ולעיתים אפילו שלילי. למשל אם נקנה דירה להשקעה יכול להיות שבמשך כמה שנים נהיה בהפסד כי השכירות שנקבל תהיה קטנה מהמשכנתא שנשלם, אבל ערך הדירה עולה והמשכנתא קטנה מדי שנה כך שבסוף תקופה אנו צפויים להרוויח (סוף תקופה יהיה מכירת הדירה או סיום המשכנתא).
2. נזילות – אנחנו מצפים לעליית ערך בסוף תקופה ובין לבין לא מושכים את הכסף. גם אם השקענו במשהו שמייצר רווחים כמו הלוואה חברתית או קופת גמל להשקעה או כל אפיק אחר שהוא נזיל, משקיע שמכוון להגדלת הון יעדיף להשאיר את הרווחים ולתת לריבית דה ריבית לעבוד ולהגדיל את ההון שלו אפילו יותר.
3. מינוף – כאשר המטרה היא הגדלת הון, מינוף מאפשר לנו לקפוץ יותר רחוק. שימוש בכסף של אחרים מאפשר לנו הגדלת הון מהירה יותר על חשבון התזרים. אבל כיוון שתזרים לא משנה לנו בסוג כזה של השקעה, אנחנו יכולים להשתמש במינוף. ניקח לדוגמה דירה שנרכשת במחיר של 700,000 ש"ח ולאחר שלוש שנים שווייה עלה ב-15% והיא שווה 805,000 ש"ח.
משקיע א – רכש את הדירה ללא מינוף. ולכן במכירת הדירה הוא הרוויח 105,000 על ה-700,000 ש"ח שהשקיע. בנוסף הוא קיבל כל חודש שכירות של 2000 ש"ח שמסתכמים ב-72,000 ש"ח בשלוש שנים. סך הרווח שלו הוא 187,000 ש"ח
משקיע ב- רכש את הדירה עם משכנתא של 70% ולכן ההשקעה שלו היתה רק 210,000 כאשר הבנק מימן 490,000 ש"ח נוספים. בסוף תקופה הדירה נמכרה ב805K ולאחר החזר של 490K לבנק המשקיע נותר עם 315,000 ש"ח רווח על השקעה של 210,000 ש"ח. תזרים חודשי לא היה כיוון שהשכירות כיסתה את המשכנתא אך סך המשכנתא פחתה בכ-50,000 ש"ח בשלוש שנים. סה"כ הרווח של המשקיע הוא 155,000 ש"ח. ועקרונית כיוון שלא השתמש בכל ההון העצמי שלו, הוא יכול לעשות 2-3 עסקאות כאלה וכך להגדיל את ההון שלו בהרבה יותר מאשר המשקיע הראשון.
(* לצורך ההמחשה עיגלתי את המספרים בדוגמה ולא התייחסתי לעלויות נלוות לרכישה)
יצירת תזרים ותשואה על ההון העצמי
תשואה היא הכסף השוטף שאקבל על הכסף שהשקעתי. לרב מחשבים תשואה ברמה שנתית. אם השקעתי 100 ש"ח ובסוף השנה יש לי 110 ש"ח אז התשואה שלי היתה 10%.
מתי נעדיף מטרה של תשואה שוטפת על ההשקעה שלנו? כאשר אנו מכוונים ליצירת הכנסה פסיבית שתממן את המחיה שלנו. אם אני רוכשת דירה למשל ומעוניינת ששכר הדירה שאקבל ישמש אותי למחיה, חשובה לי התשואה השוטפת שאקבל והכסף שייכנס אליי לחשבון הבנק, יותר מאשר עליית ערך הדירה על הנייר שאיתו אי אפשר ממש ללכת למכולת.
כאשר המטרה שלנו היא יצירת תזרים הכנסות, חשוב לנו לקבל הכנסה שוטפת מההשקעה שלנו. פעמים רבות (אך לא תמיד) המטרה הזו תבוא על חשבון הגדלת השווי. כשאני משתמשת ברווחים שלי כתזרים אני מאבדת את אפקט הריבית דה ריבית ו/או אני בוחרת אפיקים שמראש מוכוונים לייצר יותר תזרים ופחות גידול בשווי.
מה הדגשים שלי כמשקיעה מוכוונת תזרים ותשואה על ההון שלי?
1. גובה ויציבות התזרים – תשואה שוטפת גבוהה ויציבה תהיה מאוד חשובה עבורנו כיוון שמדובר בכסף שאנחנו מתכננים לחיות ממנו. אנשים שרוכשים דירה כהשקעה כזו, עושים זאת כדי שיוכלו לבנות על הכנסה קבועה של שכירות לחשבון הבנק שלהם מדי חודש.
2. מינוף מינימלי – מינוף תמיד מקטין את התשואה השוטפת שלנו. אם נקנה דירה באמצעות משכנתא, הסכום שנשלם לבנק עבור ההלוואה יירד מסך הכסף שייכנס לנו לכיס בכל חודש. מי שחשוב לו התזרים, יעדיף מינימום מינוף.
3. אופי התזרים – יש השקעות שיניבו תזרים חודשי, אחרות רבעוני, חצי שנתי או שנתי. למשקיע מוכוון תזרים חשוב לבחון שאופן הגעת הכסף לחשבון שלו מאפשר לו לחיות. אחרת יכול להיות שמספרית הוא עושה מספיק כסף למחיה הדרושה לו אבל כיוון שהכסף נכנס לחשבון פעם בשנה ועלויות המחיה שלו הן חודשיות ושוטפות, נוצרות לו בעיה.
דוגמאות להבדלי התנהלות של משקיעים לפי מטרה
משקיעים בעלי מטרות שונות יכולים להשקיע לעיתים יבחרו אפיקי השקעה שונים בהתאם למטרה שלהם אבל לעיתים הם יכולים להשקיע באותם אפיקי השקעה אבל הדגשים והדברים שיהיה חשובים להם לבחון, יהיו שונים לגמרי. כמה דוגמאות להמחשת ההבדל והדגשים שישים כל סוג משקיע בבחינת אפיק השקעה
עבור משקיע מוכוון להגדלת הון עצמי
- דירה להשקעה – משקיע מוכוון עליית ערך ישאף למקסימום עלייה בערך הדירה שרכש. הוא ירכוש אותה במינוף מקסימלי כאשר השכירות מכסה את המשכנתא או את רובה. למשקיע כזה יהיה חשוב לרכוש נכס במחיר נמוך ממחיר השוק ו/או בעל פוטנציאל גבוה לעליית ערך (אזור בצמיחה או צפי לפינוי בינוי) לחילופין המשקיע ישביח את הדירה ויעלה את ערכה באמצעות שיפוץ ושדרוג. בין אם מדובר בדירה בארץ או בחו"ל, המטרה היא עליית ערך ומכירה הנכס ביותר ממה שנרכש. השכירות היא סעיף משני בעדיפות. משקיע כזה יעדיף דירה באזור בו יש צפי לעלייה גבוה בערך הדירה גם אם תשואת השכירות בו נמוכה יחסית.
- השקעות בשוק ההון – כאשר אנו משקיעים בשוק ההון במטרה להגדיל הון, נעדיף לא למשוך ולא לגעת בכספים ולתת לרווחים להמשיך לייצר רווחים. ניתן להשקיע במניות, מדדים, מכשירים מובנים כמו קופת גמל להשקעה, פוליסת חסכון, קרן השתלמות, פנסיה ועוד, רמת הסיכון משתנה בין מכשיר למכשיר אבל המטרה המובנית היא שהכסף שהכנסנו לתוכו, יגדל ויהפוך ליותר.
- הלוואות חברתיות – משקיע מוכוון גידול הון ירצה להשאיר את הרווחים ולהשקיעם מחדש כדי להנות מאפקט הריבית דריבית על הכסף שלו.
- השקעות אלטרנטיביות – משקיע מוכוון צמיחה יחפש השקעות שלא מחלקות רווחים במהלך חיי ההשקעה אלא צוברים ומגדילים את ההון ומחלקים רווחים רק בתום תקופה.
עבור משקיע מוכוון ליצירת תזרים חודשי
- דירה להשקעה – למשקיע מוכוון תזרים התשואה הפירותית תהיה חשובה. השכירות שהדירה המושכרת מניבה מייצרת עבורו הכנסה חודשית קבועה שנכנסת לתזרים. משקיע כזה יחפש את הדירה שתיתן לו תשואה שוטפת גבוהה. עליית ערך עתידית תהיה פחות חשובה לו ולכן הוא יעדיף לרכוש באזור בו יש כבר היום ביקושים גבוהים לשכירות ולא באזור חלש היום אבל צפוי להתפתח בעתיד או באזור חזק אך עם תשואה נמוכה. למשל דירה בתל אביב תניב תשואת שכירות נמוכה יחסית לדירה בפריפריה. משקיע מוכוון תזרים יעדיף דירה בחיפה שתניב לו 4-5% מדירה בת"א שתניב 2-2.5%.
- השקעות בשוק ההון – משקיע מוכוון תזרים יעדיף אפיקים שמייצרים תזרים באופן מובנה, כמו מניות דיבידנד שמחלקות סכום מוגדר בתאריכים קבועים והכסף נכנס לחשבון של המשקיע. לחילופין גם אם ישקיע באפיקים אחרים יעשה זאת מתוך כוונה למשוך כספים מתוך ההשקעה שלו. למשל על ידי מכירת מניות או מדדים באחוז מסויים מדי שנה או משיכת כספים ממכשירים כמו קופות גמל להשקעה או פוליסות חסכון.
- הלוואות חברתיות – משקיע מוכוון תזרים ישאף למסלול שמניב לו תזרים חודשי/רבעוני, הוא ירצה למשוך את הכספים לחשבון שלו.
- השקעות אלטרנטיביות – משקיע מוכוון תזרים יחפש השקעות שמחלקות רווחים תקופתיים. חודשי, רבעוני, חצי שנתי או שנתי אבל שהיה חלוקת רווחים ואפשר יהיה לבנות על תזרים הכנסות.
אז מה עדיף?
כמובן שאנשים היו שמחים לקבל גם וגם. גם תזרים שוטף וגם הגדלת הון עצמי. אבל תמיד מתקיים איזשהו יחס חליפין בין שני הדברים. תזרים היום יבוא על חשבון עליית ערך עתידית. אז אני יכולה לקנות דירה מתוך כוונה לייצר לעצמי תזרים חודשי ועדיין להנות מעליית ערך אבל תמיד תהיה מטרה ראשית. ואם המטרה הראשית היתה הגדלת הון, ייתכן שהייתי רוכשת את אותה דירה ביותר מינוף למשל.
מה עדיף? מאוד תלוי בשלב שלכם בחיים. אם אתם בשלב שבו אתם בונים את ההון שלכם, ודאי תרצו לפעול להגדלתו. אם אתם בשלב בחיים בו אתם רוצים כבר להנות ולחיות מהכנסה פאסיבית שיצרתם, אז תרצו לפעול ליצירת תזרים הכנסות שאפשר לסמוך עליו. שתי המטרות לגיטימיות ונכונות. אישית אני היום משקיעה מוכוונת תזרים. ההשקעות שלי מוכוונות לייצר לי הכנסות פאסיביות היום כדי שאוכל לחיות מהן ולעבוד פחות. עם זאת, כדי לשמר את רמת החיים שלי גם בעתיד, חלק מהתיק שלי כן מוכוון להגדלת הון כדי להבטיח שאוכל לייצר תזרים קצת יותר גבוה במידה ויהיה צורך בכך.