דירה להשקעה או למגורים - למה יותר משתלם לשכור ולא לקנות דירה ומתי כן כדאי לקנות?

שכירות או קניה - מה יותר נכון כלכלית ?

אחת השאלות או הויכוחים הכי נפוצים בקרב משקיעים היא האם יותר כדאי לשכור או לקנות דירה למגורים. וזו שאלה שקשה לענות עליה כיוון שהיא מערבת המון שיקולים לא כלכליים של בטחון, העדפה אישית, יציבות וכו'. אך אם מסתכלים מבחינה כלכלית בלבד, ברב המקרים קניית דירה להשקעה תהיה כדאית יותר מאשר קניית דירה למגורים. אז הנה 5 סיבות למה מגורים בשכירות יכולים להיות יותר כדאיים כלכלית אבל גם מתי כן בכל זאת כדאי להעדיף קניית נכס על פני מגורים בשכירות. מוזמנים לכתוב בתגובות אם אתם מסכימים או לא וכל תובנה אחרת בנושא.

שימו לב – האמור במאמר זה משקף את דעתי האישית בלבד. אין פה המלצה לקנות, לשכור או לבצע כל השקעה שהיא.

1. יותר זול לשכור דירה מאשר לקנות את אותה דירה

הטיעון המרכזי של אלה שמעדיפים קניה על פני שכירות היא ששכירות היא "זריקת כסף לפח" ושאם כבר מוציאים את אותו סכום כסף אז לפחות שישולם עבור נכס "שלנו". הבעיה המרכזית עם הטיעון הזה היא שהוא לרב משווה בין תפוחים לתפוזים. כלומר – לא את אותה דירה. אם משווים שכירות של דירה במרכז תל אביב מול משכנתא על דירה בפתח תקווה אז יכול להיות שהתשלום יהיה זהה אבל ממש לא מדובר על אותו מוצר. אם תיקחו את אותה דירה בדיוק מבחינת גודל, עיר, שכונה וכו' לרב תגלו שבשכירות היא תעלה לכם הרבה פחות מאשר בקניה.

ניקח לדוגמא זוג שמתעניין בדירה שעולה 1,600,000 ש"ח

הם יכולים לקבל משכנתא של 75% ואז יידרשו להון עצמי של 400,000 ש"ח.

על הלוואה של 1,200,000 עלות המשכנתא שלהם תהיה – כ-5000-5400 ש"ח

לעומת זאת אם היו שוכרים את אותה דירה בדיוק, היו משלמים כ-4500 ש"ח

(ממוצע השכירות לדירות במחירים האלה עומד על 3-3.5% ממחירן)

כלומר הוצאות הדיור שלהם יהיו זולות בכ-500-900 ש"ח במידה ויבחרו בשכירות.

כשאנשים אומרים שהם משלמים אותו סכום הם לרב לא לוקחים בחישוב שהם משווים בין דירות שונות. (חמישה חדרים במרכז בשכירות לעומת ארבעה חדרים בפרבר מחוץ למרכז) בגלל ההפרש בעלויות, כשאנשים עוברים משכירות לקניה, הם כמעט תמיד מתפשרים קצת. עוברים לערים יותר זולות, לוקחים דירה יותר קטנה וכו'. זה כמובן לגיטימי אבל יוצר השוואה לא נכונה. על אותה דירה בדיוק השכירות תהיה נמוכה יותר ממשכנתא.

מתי לא? כשניקח משכנתא יותר נמוכה. אם הזוג שקונה היה בעל הון עצמי של 1,000,000 ש"ח ולוקח משכנתא של 600,000 ש"ח בלבד, אז הוא יכל לשלם משכנתא נמוכה יותר של כ-2700 ש"ח בערך. ואז לכאורה הוא משלם פחות מהזוג ששוכר ב-4500 ש"ח. אבל אז היה משקיע מליון שקלים מההון שלו לצורך כך, מה שמביא אותנו לאמור בסעיפים הבאים.

2. כל הביצים בסל אחד

כשאנשים קונים דירה למגורים לרב הם יקנו דירה שתתאים לצרכים שלהם. זה אומר בדרך כלל אזור מחיה מסויים, גודל, קרבה לאזור תעסוקה וכו'. לכל השיקולים האלה יש מחיר כמובן. יוצא שדירה למגורים לרב תהיה השקעה יקרה למדי שאליה אנשים מכניסים את כל ההון העצמי שצברו או קיבלו. אז אנחנו משקיעים את כל כספנו עלי אדמות במקום אחד. בדירה אחת, בעיר מסויימת, בשכונה מסויימת. אין פיזור שיכול להגן עלינו מפני דברים שיקרו בשוק שלנו.

שוק הנדל"ן בארץ אמנם בצמיחה כבר מעל עשור אבל זה לא מבטיח שהשוק הזה תמיד יעלה. היו תקופות בהסטוריה שבהם זה לא היה המצב וגם אם נראה לא סביר כרגע, זה יכול לקרות שוב.

וגם אם השוק בכללותו בעליה, תמיד יכול לקרות משהו באזור ספציפי שישפיע על שווי הנכסים באזור הזה ואם הנכס היחיד שלכם הוא שם, אתם יכולים למצוא את עצמכם בבעיה. בעלי בתים באזור שפתאום נכנס לטווח טילים מעזה שגילו שקשה יותר למכור אותם, עלייה בפשיעה בשכונה מסויימת שמורידה מהאטרקטיביות שלה, הקמת שדה תעופה סמוך לעיר יכול לפעמים להוריד ערך של נכסים ועוד שלל סיבות. כשאתה משקיע את הכל במקום אחד אתה חשוף לסיכון יותר גבוה. לעומת זאת אם מפזרים את ההון העצמי על כמה אפיקי השקעה שונים אפשר לפזר סיכונים וגם להנות מהיתרונות של כל אפיק ואפיק.

3. בדירה למגורים משקיעים יותר כסף

כשאנשים קונים דירה למגורים לרב הם ירצו להשקיע בה ולהפוך אותה לדירת החלומות שלהם. זה מגדיל את סך ההוצאה על הדירה ולא תמיד מעלה את ערכה באותה מידה. פעמים רבות כשחיפשתי דירה נתקלתי בבעלי נכסים שהשקיעו מאות אלפי שקלים בשיפוץ הדירה שלהם אבל כשרצו למכור, אף אחד לא היה מוכן לשלם על זה מה שהביא אותם למצב של מכירה בהפסד או במחיר כיסוי עלויות בלבד.

דירה משופצת יכולה להיות שווה יותר בשוק מאשר דירה ישנה ומוזנחת. אבל שיפוץ למטרת מכירה ושיפוץ למטרת מגורים הוא כמעט אף פעם לא זהה. בשיפוץ דירה להשקעה נתמקד על דברים שמעלים את ערך הדירה בעיני אנשים. זה יכול להיות מטבח, אמבטיות, ריצוף נראות כללית של הבית. הכל תלוי במי קהל היעד של הדירה. סכום השיפוץ יהיה תחום ומוגדר מראש. לעומת זאת בשיפוץ דירת מגורים אנשים מגשימים שלל חלומות ופנטזיות שיש להם לגבי הבית של עצמם. סכום השיפוץ לרב יהיה גבוה יותר משמעותית ולפעמים הם ישקיעו בדברים שחשובים עבורם אבל לא יהיה בעלי ערך למי שיקנה את הבית מהם בעתיד.

כך למשל זוג שרכש דירה ב1,600,000 ש"ח אך השקיע כ-400,000 ש"ח כדי להפוך את הדירה לדירת חלומותיו, מחזיק עכשיו בדירה שבפועל עלתה לו 2,000,000 ש"ח. אבל השיפוץ לא העלה את ערך הדירה ב-25% כך שהדירה שלו כרגע שווה פחות ממה שמישהו יהיה מוכן לשלם עליה אם היה רוצה למכור אותה כרגע. יכול לקחת כמה שנים טובות עד שהמחיר השוק של הדירה יכסה את ההשקעה שנעשתה בה.

4. יותר כסף פנוי להשקעות

דירה בין אם למגורים ובין אם להשקעה, היא השקעה יקרה שדורשת סכומים גבוהים. פעמים רבות זוג שקונה דירה למגורים משקיע את כל כספו פלוס משכנתא מקסימלית ובעצם נותר ללא יכולת לבצע עוד השקעות למשך שנים רבות. לעומת זאת אם אותו זוג היה בוחר לקנות דירה להשקעה, היה יכול לבחור לקנות בסכום נמוך יותר ו/או לבצע השקעות נוספות/אחרות שיעזרו לו להתבסס כלכלית יותר מהר ויותר טוב.

ניקח לדוגמא את הזוג מסעיף 1 שקנה דירה בעלות של 1,600,000 ש"ח. הם השקיעו את כל ההון העצמי שלהם בסך 400,000 ש"ח ומשלמים 5400 ש"ח משכנתא כל חודש. אין להם כסף פנוי להשקעות נוספות ויש להם הוצאה לא קטנה על המשכנתא.

לעומתם אותו זוג שהיה בוחר לשכור היה משלם 4500 ש"ח ומחזיק בידיו הון עצמי של 400,000 ש"ח.

בכסף הזה הוא יכול לבצע השקעות שיניבו לו כסף:

הם יכולים לקנות דירה בארץ, אבל דירה להשקעה במקום למגורים. זה מאפשר להם לרכוש דירה זולה יותר, בסביבות 750-800,000 ש"ח שעליה ישלמו משכנתא של כ1800 ש"ח ויקבלו שכירות של כ-2000-2400 ש"ח. כלומר, יגדילו את התזרים החודשי שלהם ב-200-600 ש"ח. הוצאות הדיור שלהם במקרה כזה יהיו 3900-4300 ש"ח בחודש (השכירות + משכנתא שהם משלמים מינוס השכירות שהם מקבלים).
אם הם יעדיפו להשקיע בנכסים בחו"ל או בהשקעות אלטרנטיביות, הכסף שלהם יכול להניב להם גם 6-7% נטו ואז התזרים החודשי שלהם יגדל ב-2000-2300 ש"ח

5. גמישות שווה כסף

אחד ההבדלים המהותיים בין רכישת דירה למגורים או להשקעה הוא עניין הגמישות. כי בשני המקרים ערך הדירה יכול לעלות ולכאורה גם מי שקנה למגורים וגם מי שקנה להשקעה, מרוויח אותו דבר. אבל יש הבדל גדול בין רווח תיאורטי על הנייר לבין רווח אמיתי ובר מימוש.

נניח שהיתה קפיצת מחירים גדולה באזור בו שני הזוגות מהדוגמא שלנו קנו את הדירות שלהם. הזוג שקנה נכס למגורים הרוויח על הנייר. הדירה שלהם שווה יותר. אבל כדי לממש הם צריכים לעבור דירה. זה מציב בפניהם כמה וכמה בעיות. ראשית, הטרחה הגדולה הכרוכה בזה שלרב כבר תפסול את הרעיון. שנית, במידה והם רוצים להישאר באותו אזור מגורים ולקנות דירה אחרת במקום זו שהם מוכרים, הם בעצם לא יוכלו להנות מעליית הערך כי גם הדירה שירצו לקנות כנראה עלתה באותה מידה וההפרש בין הדירה שימכרו לזו שיקנו נשאר כמעט זהה. אז בתיאוריה יש להם נכס ששווה יותר אבל בפועל הם לא יכולים לממש או להנות מעליית הערך הזו.

לעומתם, הזוג שקנה להשקעה יכול בלי שום בעיה למכור את הנכס שמחירו עלה ולממש את הרווח. זה לא משפיע עליהם כי הם אינם גרים בנכס ולכן זה לא דורש מהם שום שינוי בהתנהלות. גם התייקרות הנכסים האחרים באזור אינה משפיעה עליהם כי הם לא מחוייבים להמשיך להשקיע בו. הם יכולים למצוא אזור חדש להשקיע בו שהמחירים בו אטרקטיביים ופוטנציאל הצמיחה גבוה. הם לא מוגבלים לאזור אז כל האפשרויות פתוחות בפניהם. ותמיד יש אזורים עם הזדמנויות או לחילופין הם יכולים לממש ולהשקיע בכלל באפיק השקעה אחר שאינו נדל"ן. הם גמישים והגמישות הזו מאפשרת להם לנצל הזדמנויות.

מתי כן עדיף לקנות למגורים ולא לשכור דירה?

אז האם כל האמור פה אומר שקניית דירה למגורים היא לא השקעה טובה ומשתלמת? ממש לא. תמיד צריך לבדוק כל מקרה לגופו וזה תמיד גם יהיה עניין של אלטרנטיבות. אז מתי כן כדאי לקנות דירה למגורים ולא לשכור?

קניה למגורים עדיפה על לא להשקיע בכלל – כשלא מבצעים השקעה חלופית מול השכירות, זה באמת כסף לפח. כל הנאמר במאמר זה מתייחס לחלופות השקעה טובות יותר. אם אתם שוכרים דירה ועל ידי כך מפנים כסף לביצוע השקעות טובות יותר בין אם בדירה להשקעה ובין אם באפיקים אחרים – נהדר. אבל אם אתם שוכרים ולא עושים שום דבר עם הכסף שלכם, זה באמת בזבוז. כך שאם מכל סיבה שהיא אתם לא מתכוונים להשקיע, כי אין לכם את הידע, כי אתם מפחדים מבעיות עם שוכרים או מסיכונים שכרוכים בכל השקעה שהיא, אז עדיף שלפחות תקנו דירה למגורים שתשמור על ערך הכסף שלכם ואולי אף תעלה אותו עם השנים. היתרון הגדול של קניה למגורים היא שזה מאלץ אנשים להשקיע. זו השקעה שרב האנשים עושים בלי פחד והיא עדיפה על לא להשקיע בכלל.
אם שיקולים לא כלכליים מכתיבים מגורים בבית בבעלותכם. כאמור, שכירות היא יותר כלכלית אבל בחיים לא רק שיקולים כלכליים יכתיבו את הבחירות שלנו. לפעמים דברים אחרים חשובים יותר. צורך ביציבות בלי מעברי דירה תכופים או העלאות שכר דירה, מגורים באזורים ספציפיים שבהם קשה למצוא שכירות וכו'. יש הרבה סיבות לא כלכליות להעדיף מגורים בדירה בבעלות. ואם זה המצב עבורכם, אז עדיין הבית למגורים יכול להיות השקעה. אולי לא האופטימלית ביותר מבחינה כלכלית אבל עדיין השקעה שתשמור על ערך הכסף ואף תעלה אותו לאורך זמן.
כשאתם יכולים להגמיש את עצמכם ולחיות בדירת המגורים כאילו היתה דירה להשקעה. אם אתם מסוגלים לקנות דירה לפי שיקולים של דירה להשקעה, כלומר לקנות באזור עם פוטנציאל צמיחה, להשקיע בשיפוץ סביר שיעלה את ערך הדירה אבל לא מוגזם שיהפוך אותה לבית החלומות, ואם אתם מסוגלים לגור בדירה אבל להיות מוכנים למכור ולעבור ברגע שיהיה משתלם ורווחי לעשות זאת, אז תוכלו להנות משני העולמות.

--- בונים תכנית לצמיחה וחופש כלכלי ---