שכירות או קניה - מה יותר נכון כלכלית ?
אם אתם שואפים להתפתח ולשפר את מצבכם הפיננסי, ודאי שמעתם את ההמלצה לגור בשכירות ולקנות דירה להשקעה. זו ללא ספק מקפצה כלכלית מצויינת אך לרבים האופציה של מגורים בשכירות, אינה באה בחשבון ונתפסת צעד בלתי אפשרי או קיצוני מדי. האם במקום זאת ניתן להפוך את דירת המגורים שלנו למקפצה פיננסית שתשפר ותגדיל את ההון שלנו? מוזמנים לקרוא איך ניתן לעשות זאת.
שימו לב – האמור במאמר זה משקף את דעתי האישית בלבד. אין פה המלצה לקנות, לשכור או לבצע כל השקעה שהיא.
אם דירה להשקעה היא מקפצה פיננסית, למה לא כולם עושים זאת?
אם אתם חיים בישראל רב הסיכויים שאתם גרים בדירה בבעלותכם או שואפים לקנות כזו. דירת מגורים היא מעין צעד חובה ושאיפה אולטימטיבית. רב האנשים ישמחו להגיע לדירה להשקעה אבל רק בנוסף לדירת המגורים שלהם ולא במקומה. כתבתי מאמר שמסביר מדוע לגור בשכירות ולרכוש דירה להשקעה היא האופציה היותר משתלמת כלכלית ואיך היא יכולה להוות מקפצה פיננסית עצומה עבור מי שיעשה זאת. ואני באמת מאמינה שזו יכולה להיות מקפצה פיננסית נפלאה עבור מי שיישם זאת בצורה טובה ונכונה. נכון להיום גם אני אישית מיישמת זאת.
אבל בחירה כזו היא קשה עד בלתי אפשרית לחלק גדול מהאנשים. יש שפע סיבות לגיטימיות ואמיתיות שעושות את הבחירה הזו קשה:
- זה דורש לפעול נגד המוסכמות. בישראל כולם קונים דירה למגורים ברגע שהם יכולים. זו השאיפה. מי שפועל אחרת יקבל הרבה שאלות, הערות, לחץ בלתי פוסק מהסביבה הקרובה והרחוקה. זה לחץ שקשה לעמוד בו ולא להשתכנע שאם כולם עושים כך, זה כנראה הדבר הנכון.
- בישראל אין נורמה של שכירות לטווח ארוך כך ששוכרים תלויים ברצונם הטוב של משכירים ואלה יכולים להקפיץ את שכר הדירה, להחליט שלא להאריך חוזה משלל סיבות ולהערים קשיים רבים. אנשים רוצים יציבות וודאות בחייהם, במיוחד כשיש ילדים ומסגרות.
- קשה מאוד למצוא דירות מושקעות ומתוחזקות. הרבה מהדירות להשקעה ישנות, ברמת גימור נמוכה ומטה ויש שלב בחיים שבו אנשים רוצים לגור בבית יפה ונעים ולא דירה עם ריצוף משנות השבעים וארונות מטבח עתיקים ומתפרקים.
- צורך רגשי לגור במקום שהוא שלנו. שאפשר לעצב אותו כרצוננו. שרק אנחנו מקבלים החלטות עבור עצמנו לגבי איך לגור פה, כמה זמן לגור פה וכל החלטה אחרת שנרצה. צורך רגשי ביציבות, ודאות ושליטה בחיינו הוא לגמרי שיקול לגיטימי.
כך שגם אם פיננסית לגור בשכירות היא אופציה יותר נכונה, לפעמים יש שיקולים לא פיננסיים שגוברים ומכריעים את הכף לטובת מגורים בבעלות. הבעיה היא שזה בדרך כלל "תוקע" את רובו המוחלט של הכסף שלנו בקירות הבית ולא משאיר לנו כסף להשקיע באפיקים נוספים.
מוזמנים לקרוא את המאמר הבא לגבי כדאיות של דירה להשקעה:
האם זה אומר שלא נוכל לייצר לעצמנו מקפצה פיננסית?
אין ספק שכשאנחנו גרים בתוך רב הכסף שלנו, קשה יותר לייצר ממנו מקפצה פיננסית. אבל קשה לא אומר שזה בלתי אפשרי. עם קצת רצון ומאמץ, זה לגמרי אפשרי.
למעשה, זו היתה נקודת הפתיחה שלי. בתחילת הדרך לא היה לנו הון עצמי גבוה, והאפשרויות שלנו היו מוגבלות. אבל לפעמים אילוצים דוחפים אותנו להיות יצירתיים. ומה שקרה זה שבפועל רכשנו דירת מגורים אבל עשינו זאת תוך הפעלת שיקולים זהים לאלו שעושים לגבי דירה להשקעה. וזה לגמרי עבד והדירה הראשונה שרכשנו היוותה עבורנו מקפצה פיננסית שהגדילה את כח הקניה שלנו ואת ההון שלנו.
אז יכול להיות שמגורים בשכירות וקניית דירה להשקעה יקדמו אתכם מהר יותר, אבל אם זו אופציה שלא באה בחשבון מבחינתכם, תוכלו לשקול את האופציה של קניית דירת המגורים שלכם תוך הפעלת שיקולים של משקיעים במקום שיקולים של 'סתם' קונים. כשקונים בית למגורים לרב השיקולים שלנו יהיו :
- התאמה לתקציב
- אזור מגורים אופטימלי שנח לנו – לפי קרבה לעבודה / להורים או לפי מיקום שאנחנו אוהבים / רגילים אליו.
- שיפוץ ועיצוב הבית לפי הצרכים והרצונות שלנו – נרצה ליצור את בית החלומות שלנו.
כדי לקנות דירת מגורים כמו משקיע, אלה לא יכולים להיות השיקולים היחידים או אפילו העיקריים. תצטרכו לעשות קצת סוויץ בראש ולהתייחס לרכישה מעט אחרת. אז הנה כמה המלצות מהנסיון שלי, איך לעשות זאת ומה השיקולים שצריכים להילקח בחשבון.
מיקום - נוחות מול פוטנציאל
מיקום הוא קריטריון מהותי בבחירת נכס למגורים. אנשים רוצים לגור בסביבה שהם מכירים, אוהבים ורגילים אליה. רוצים לגור קרוב למרכז. לעיתים קרוב למשפחה ו/או חברים. למשקיעים אין שיקול כזה. הם יקנו במקום שבו יש פוטנציאל רווח גדול יותר. פעמים רבות יש טרייד אוף בין נוחות לבין פוטנציאל רווח. האזורים היותר אטרקטיביים שבהם אנשים רוצים לגור, הם אזורים מפותחים שהמחיר כבר משקף את האטרקטיביות שלהם. קשה למצוא מציאות מטורפות במיקומים האלה. לעומת זאת יש אזורים מתפתחים שבהם יש פוטנציאל גדול לצמיחה עתידית אבל בהווה עשוי להיות לא נוח לגור בהם. שכונה חדשה שעוד לא כל התשתיות קיימות, שכונה ישנה עם אוכלוסיה חלשה שצפויה לעבור התחדשות מתישהו ולחילופין (או שכונה שכבר נמצאת בתהליכי התחדשות ויש כמה שנים של לגור בתוך אתר בניה לפני שתוכלו להנות מהתמורה), מגורים בפריפריה במיקום שאינו נגיש לעבודה למשל ועוד דוגמאות בסגנון. בכל המקרים האלה אנחנו משלמים בחוסר נוחות ברמה כזו או אחרת ומרוויחים פוטנציאל לרווח גבוה יותר. שכונה שערכה יקפוץ כשתסתיים הכנת התשתיות והאכלוס, אזור פריפריה שעתיד להתחבר לעורקי תחבורה שיהפכו אותו נגיש יותר וכן הלאה.
אנחנו בזמנו לא יכולנו להרשות לעצמנו דירה במרכז ולכן בחרנו להתרחק לאזור בו המחירים היו אפשריים עבורנו ולרכוש דירה בפריפריה. שילמנו במרחק גדול מאוד מהמשפחה, מה שאמר להסתדר ללא עזרה רב הזמן. ומרחק גדול מהעבודה מה שאמר הרבה זמן על הכביש בפקקים מדי יום. אבל בחרנו לגור ביישוב ואזור שהיה בעל פוטנציאל צמיחה גדול ואכן עם השנים הביקושים שם זינקו והמחירים עלו בקצב גבוה משמעותי יותר מאשר באזורים אחרים.
אנחנו בזמנו לא יכולנו להרשות לעצמנו דירה במרכז ולכן בחרנו להתרחק לאזור בו המחירים היו אפשריים עבורנו ולרכוש דירה בפריפריה. שילמנו במרחק גדול מאוד מהמשפחה, מה שאמר להסתדר ללא עזרה רב הזמן. ומרחק גדול מהעבודה מה שאמר הרבה זמן על הכביש בפקקים מדי יום. אבל בחרנו לגור ביישוב ואזור שהיה בעל פוטנציאל צמיחה גדול ואכן עם השנים הביקושים שם זינקו והמחירים עלו בקצב גבוה משמעותי יותר מאשר באזורים אחרים.
לא חייבים את דירת החלומות על ההתחלה
הרצון לגור בדירת החלומות שלנו גורם לנו להוציא הרבה יותר כסף הן על הרכישה והן על השיפוץ. משקיע ישקול את פוטנציאל הרווח על הדירה, נסו לעשות אותו דבר. הדירה הראשונה שרכשנו לא היתה דירת החלומות שלנו. רחוק מכך. אבל ההתפשרות על דירת החלומות ובחירה בדירה שהיתה הזדמנות מצויינת, אפשרה לנו להגיע אל החלומות שלנו מהר יותר. אל תקנו מראש את הדירה שתמיד חלמתם עליה. חפשו הזדמנויות שיקפיצו אתכם קדימה, אפשר לעשות פשרות קטנות בגודל, במיקום, במראה לטובת הגדלת ההון. המעבר שלנו לפריפריה ורכישת נכס שערכו עלה בקצב גבוה יותר משיעור העליה במקומות אחרים, הגדיל את כח הקניה שלנו. ערים שפעם לא היו אפשריות עבורנו, נהיו פתאום אפשריות. נכסים שהיו מחוץ לטווח עבורינו, פתאום כן היה רק בגלל שהנכס שלנו עלה בקצב גבוה יותר מהעליה באזורים אחרים. אל דירת החלומות אפשר להגיע בכמה שלבים, לא חייבים בבת אחת. מה גם שסביר להניח שעם השנים, גם החלומות שלכם ישתנו יחד איתכם.
הצטרפו לקבוצת הואצאפ השקטה של PlanB וקבלו טיפים מיוחדים והודעות כשיוצא מאמר חדש:
תחשבו על המכירה במועד הרכישה
מכירים את זה שאתם הולכים לרכוש רכב ואחד השיקולים שלכם הוא האם יש לרכב שוק, כמה הוא ישמור על ערכו, כמה הוא פופולרי ויהיה קל למכור אותו? אז תעשו את אותו דבר גם כשאתם רוכשים בית למגורים. אל תחשבו רק על השימוש והרצון שלכם, תחשבו גם על הפוטנציאל מכירה של הנכס. כמה האזור פופולרי, כמה הנכס שלכם ייחודי לעומת אחרים בשוק, כמה תחרות תהיה לכם אם וכאשר תרצו למכור. עדיף שתהיה לדירה שתקנו משהו שיעשה אותה אטרקטיבית יחסית לסביבה. אם רב הדירות באזור הן בנות 4 חדרים אז דירת 3 או 5 חדרים תבלוט יותר. או לחילופין שיפוץ והוספה של משהו שאין בכל נכס סטנדרטי. תחשבו על הקונה העתידי שלכם, למה הוא יעדיף את הדירה שלכם על פני אחרות. כמה קל יהיה למכור אותה כשתרצו?
מחקר שוק רציני וקניה מתחת למחיר השוק
לפני קניית בית המגורים שלי השקעתי המון זמן במחקר שוק. הכרתי כל נכס באזור, מה נמכר באיזה מחיר. הגעתי תמיד ראשונה לראות כל נכס חדש שהתפרסם. כתוצאה מכך כשראיתי מציאה ידעתי לזהות זאת מייד ובאותו יום כבר להגיד למוכר שאני מעוניינת. כתוצאה מכך, הייתי מורווחת כבר במועד הרכישה כי ידעתי שהנכס מוצע במחיר נמוך מהמוצע באזור. ידעתי גם למה ומה השיקולים של המוכר למכור במחיר הזה (פחות ידע והכרות עם השוק, מחוייבות שנלקחה מול נכס שכבר קנה, העובדה שהם עוברים לאזור זול יותר ולכן המחיר המבוקש מספיק להם ומהירות חשובה להם יותר מעוד קצת כסף). ידע זה כח. אם לא הייתי מכירה את השוק והייתי מחכה ומתלבטת, מישהו אחר היה חוטף את זה (עוד 7 הצעות קניה הוגשו אחרינו). משקיע מחפש את הנכסים האלה בדיוק, שנמכרים במחיר אטרקטיבי ובפחות מנכסים אחרים באזור מסיבות כאלה ואחרות.
שיפוץ שמעלה ערך לעומת שיפוץ ליופי בלבד
כשקונים בית פעמים רבות נערוך בו שיפוץ כלשהו להתאים אותו לצרכינו. זה אחד הסעיפים המהותיים שמפרידים בין משקיעים לרוכשים למגורים. קונה למגורים יעשו שיפוץ יקר יותר ולעיתים רבות ישקיעו בהגשמת חלומות אישיים שלהם שלא בהכרח ישפיעו על ערך הבית בעיני אחרים. אם אתם רוצים לחשוב כמו משקיע, תתמקדו בשיפוצים שמעלים ערך. בניגוד לאמונה הרווחת, לא כל שיפוץ מעלה ערך. יש שיפוצים שלא בהכרח משפיעים על ערך הנכס ולעומתם שיפוצים שמאוד מעלים ערך. בכל בית שגרתי בו ביצעתי שיפוץ שהעלה משמעותית את ערכו וגם גרם לו להימכר תוך זמן קצר. לעומת זאת כשחיפשתי לקנות, ראיתי בעלי דירות שביקשו סכומים גבוהים מאוד כי ניסו לקבל חזרה את עלות השיפוץ האסטרונומי שביצעו בנכס ולא הצליחו לקבל מחיר שיחזיר את ההשקעה שלהם. פעמים רבות ראיתי שדירות כאלה נתקעות ולא מצליחות להימכר כי המוכר מנסה להחזיר את ההשקעה אבל הקונים לא מוכנים לשלם כי זה לא משהו שמעלה את שווי הנכס עבורם. שיפוץ יקר מדי עשוי להרוג את הרווח שלכם מהרכישה. תעשו שיפוצים ממוקדים בדברים שמעלים ערך.
נכונות לממש רווחים
הבדל מהותי נוסף בין משקיעים לבין קונים למגורים הוא היכולת והנכונות לממש רווחים ולעבור לעסקה הבאה. בקניה למגורים אנשים שואפים להישאר בנכס שרכשו לאורך זמן או אפילו לתמיד. בנכס להשקעה, כשמטרת ההשקעה היא הגדלת הון, המטרה היא לקנות בזול, להשביח או להחזיק כמה שנים עד שהערך יעלה ואז למכור ברווח ולעבור לנכס הבא. אז אחד הדברים שיכולים לעשות הבדל מהותי ולאפשר לכם צמיחה פיננסית אפילו באמצעות בית המגורים שלכם, הוא אם תהיו מוכנים לממש רווח ולהמשיך הלאה. זה כמובן הרבה יותר קשה כשזו דירת מגורים כי זה כרוך במעבר דירה ושינויים. אבל בלי נכונות לממש, הגדלת ההון שלכם, מעבר לכך שתהיה על הנייר בלבד, עשויה גם להיות איטית יותר. מימוש רווחים יכול להתבצע בכמה דרכים :
- זיהוי הזדמנות טובה יותר – למשל לאתר מציאה באזור שלכם שפוטנציאל עליית הערך שלה גדול יותר מזה של הבית הנוכחי שלכם. אולי הנכס שלכם כבר עשה את מרבית העליה שלו ועכשיו תוכלו לעבור לנכס שקניתם במחיר מציאה או כזה שתוכלו לשפץ להעלות משמעותית את ערכו.
- מעבר לבית קטן יותר – הצרכים שלנו משתנים לאורך השנים. אולי אתם גרים בדירה גדולה אבל הגעתם לשלב שהילדים עוזבים את הבית או שגיליתם שאתם לא ממש משתמשים בגינה שכל כך רציתם שתהיה לכם. מעבר לבית מגורים קטן יותר ו/או זול יותר יכול לאפשר לכם להוציא החוצה חלק מעליית הערך להשקעות נוספות.
- מעבר אזור מגורים – פעלתם לפי הטיפים במאמר ובחרתם לגור באזור מגורים עם פוטנציאל השבחה גדול ואכן ערך הנכס שלכם עלה משמעותית. נהדר, עכשיו תוכלו לעבור לאזור אחר, זול יותר, אולי אפילו לשדרג את סוג המגורים שלכם ועדיין להישאר עם עודף בגלל פערי המחירים. זה אמנם מורכב יותר, לעבור אזור מגורים אבל לפעמים זה יכול להשתלב יפה עם חלומות אחרים. אנחנו למשל שילבנו את זה עם שינוי שרצינו לעשות באפיקי החינוך לילדים ועברנו לאזור שאיפשר לנו להגשים שתי שאיפות ביחד – שיפור המצב הפיננסי ומעבר לחינוך שיותר התאים לתפיסתנו.
תלמדו לשווק נכון את הדירה
אם וכאשר תחליטו למכור את בית המגורים שלכם ולעבור הלאה, חשוב לעשות זאת נכון. דעו מה היתרונות של הדירה שלכם ולמי היא מתאימה. הטעות הנפוצה היא לנסות לפנות לכולם אבל אין שום מוצר שמתאים לכל האנשים בעולם ודירה היא מוצר לכל דבר. יש דירה שתתאים למשפחות, דירה שתתאים לצעירים, דירה שתתאים למשקיעים וכן הלאה. כמובן שאם יגיע אליכם קונה שאינו מקהל היעד וירצה לקנות, לא תסרבו לו. אבל בגדול הפניה וההתכווננות שלכם צריכים להיות למי שהדירה מתאימה לו. וכשאתם יודעים מי הקונה ולמה הדירה מתאימה לו כמו כפפה, תדעו להראות לו את היתרונות עבורו והסיכוי שלכם למכור וגם לקבל מחיר אופטימלי, עולים.
הצטרפו לקבוצת הואצאפ השקטה של PlanB וקבלו טיפים מיוחדים והודעות כשיוצא מאמר חדש:
לסיכום
אני לא משקיעת נדל"ן בהגדרה. לא עשיתי אינספור עסקאות ואני לא מלווה אחרים או מתיימרת למכור נוסחא להצלחה. התחלתי מקניה למגורים ואילוצים הובילו אותי לפעול לפי הפירוט במאמר הזה. אבל בכל אחד מהנכסים הבודדים שרכשתי הגדלתי משמעותית את ההון שלי. למעשה המספרים שהשגתי גבוהים בהרבה מהממוצעים שאני רואה שמפרסמים. כך שאני יודעת בודאות מנסיון אישי שגם עם נכס למגורים ניתן לייצר מקפצה פיננסית מדהימה. כמו בכל השקעה הכל מתחיל משינוי דפוסי חשיבה ומלעשות דברים טיפה אחרת.
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אתכם:
ההבדל בין תזרים להכנסה והאתגר שזה מציב למי שחי מהכנסה פסיבית
ינואר 2, 2024
אין תגובות
מס עזבון אמריקאי – 7 דרכים להגן על ההשקעה שלנו
דצמבר 2, 2023
2 תגובות
השוואת ניהול תיק מניות דיבידנד דרך ברוקר ישראל לעומת ברוקר זר
אוגוסט 6, 2023
אין תגובות
איזה שיפוצים בדירה להשקעה מעלים ערך?
צריך לחשוב על מי הקונים הפוטנציאליים ומה חשוב להם. מטבח משודרג כמעט תמיד מעלה ערך. גם אמבטיות. כל דבר שיהפוך את הבית לבעל נראות יותר יוקרתית או ידגיש את הניצול האופטימלי של המרחב. אכתוב מאמר מפורט יותר כדי לענות על השאלה שלך, מוזמנת לעקוב כשיתפרסם 🙂